【不動産のプロが解説】注文住宅の土地探しの方法5選！手順や探し方の裏ワザも紹介

注文住宅の土地探しの方法5選

 

注文住宅の主な土地探しの方法は、以下の5つです。

• 不動産サイト
• 不動産会社
• ハウスメーカー
• 銀行
• 現地訪問

それぞれ詳細に解説します。

1.不動産サイト

不動産サイトには多くの土地情報があり、以下のサイトが代表的です。

• SUUMO
• ホームズ
• アットホーム
• Yahoo！不動産

ポータルサイトに掲載するには費用がかかります。

 

そのため、土地の売主は全てのサイトに情報を掲載するとは限らず、これらのサイト全てに目を通すのがおすすめです。

 

お手軽に検索できるうえに、エリア・面積・費用などの多くの条件指定ができるため、効果的に土地を探せます。

2.不動産会社

不動産会社は地域に根ざしていることが多いです。

 

不動産会社に依頼すると以下の情報を入手できるメリットがあります。

• 土地の細かいデータ
• 最新情報
• 未公開の土地

しかし、不動産会社によっては知識や経験に差があり、土地に対して理想の家が建てられるかまで考えていない企業もあります。

 

そのため、実績がある不動産会社を選ぶことが重要です。

 

 

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土地探しのプロが在籍しており、一人ひとりのお客様にあった土地を提案できます。

 

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3.ハウスメーカー

ハウスメーカーは住宅建築を主な業務にしていますが、土地探しも行っています。

 

住宅建築を依頼するハウスメーカーが決まっている場合、その会社に土地探しの依頼をすれば、土地探しから住宅建築までスピーディに進みやすいです。

 

また、ハウスメーカーによっては建築会社を決めるかわりに、土地を安く売る建築条件付きの土地も販売しているため、費用的にもお得になる可能性があります。

 

建築会社が決まっている方は、ハウスメーカーへの依頼を検討してみてください。

4.銀行

銀行は多くの土地情報を保有しています。

 

貸付の担保にされていた土地の所有が売主から銀行に移ることがあるからです。

 

そのため、Web上や不動産会社に公開されていない土地を所有している可能性があります。

 

また、土地の購入で住宅ローンを借りることが決まっている場合、ローンの相談を並行して行えるメリットもあります。

 

5.現地訪問

住みたい地域が決まっている場合、現地訪問して土地を探すのがおすすめです。

 

直接現地に赴くため、雰囲気や周辺環境を肌で感じられるからです。

 

しかし、現地訪問してもよい土地が簡単に見つかるとは限りません。

 

 

近隣住民やその土地の不動産会社に、おすすめの土地がないか確認することが大切です。

注文住宅の土地探しの手順7ステップ

 

注文住宅の土地探しの手順は、以下の7ステップです。

• エリアや予算を検討する
• 要望の優先順位を決める
• 希望の土地を探す
• 土地の調査をする
• 売買契約を締結する
• 住宅ローンの本審査を受ける
• 土地の引き渡し・所有権の移転登記

順番に解説するのでご覧ください。

1.エリアや予算を検討する

注文住宅を建てる場合、エリアを検討しましょう。

 

エリアは以下について考えることが大切です。

• 利便性がいいか（通勤・通学など）
• 街の雰囲気は合っているか
• 長年住めるか

また、土地の購入後に家を建てるため、土地にかける予算は住宅を差し引いて考えるようにしましょう。

 

この時に建築費だけでなく、手数料や登記費用などの諸費用についても考えなければいけません。

 

 

不動産会社と相談する中で地域や費やせられる予算は変わる可能性があるため、おおよそのイメージを把握することが大切です。

2.条件の優先順位を決める

お客様にとって満足する土地を選定するために、要望の優先順位を決めておきましょう。

 

条件には、以下のようなものがあります。

• 地域
• 価格
• 駅からの距離
• 広さ
• 利便性
• 学校区

この中でご家族の譲れない順位を決めておくと、予算を超えた時に取捨選択しやすいです。

 

よい土地は他のお客様がすぐに購入する傾向があります。

 

3.希望の土地を探す

次にエリア・予算・優先順位に基づいて希望の土地を探します。

 

注文住宅の土地探しは不動産サイトを確認したり、不動産会社を訪れたりする方法があります。

 

特に、不動産会社を訪れるのはおすすめです。

 

会社によっては、お客様に適切な土地や探し方の提案をしてくれるからです。

 

不動産会社でプロの方に土地の相談をしてみましょう。

4.土地の調査をする

希望の土地が決まったら、理想の住宅を建てられるのか検査します。

 

実際に行う調査は、以下の2つです。

• 敷地調査
• 地盤調査

敷地調査は、土地の面積や形状・隣地との境界などを検査して希望の住宅を建築できるのか確認することです。

 

理想の住宅を建てられる土地の強度があるのか検査することを地盤調査と言います。

 

必要な地盤の性質を有していなかった場合、強度を高める地盤改良を行い、追加費用がかかるため注意が必要です。

 

敷地調査・地盤調査は、不動産会社へ依頼すれば検査してもらえます。

 

また、土地の調査でハザードマップも確認するようにしましょう。

 

ハザードマップの確認をすれば、どのくらいの頻度で水害や土砂崩れなどの災害が起きるのかがわかり、その土地の安全性を判断できるからです。

 

5.売買契約を締結する

調査で必要な基準を満たしたら、土地を購入するための売買契約をします。

 

売買契約の流れは以下のとおりです。

• 重要事項の説明
• 売買契約書の読み合わせ
• 署名・捺印

土地を契約する時に、宅地建物取引士により2時間程度の重要事項の説明が行われます。

 

重要事項説明書と売買契約書の内容は事前に確認しておくと、理解しやすくなるでしょう。

 

次に事項説明書に載っていない情報の読み合わせを行いますが、特約や特記事項などの説明が多いです。

 

 

契約締結には、以下の持ち物が必要なので忘れないようにしましょう。

• 認印
• 手付金（土地代金の約10％）
• 本人確認書類
• 収入印紙

6.住宅ローンの本審査を受ける

次に、土地や建築費をまかなうために住宅ローンの本審査を受けます。

 

本審査は、結果が判明するまでに1〜3週間程度かかります。

 

住宅ローンが支払われるのは、一般的に家の引き渡しのタイミングです。

 

それまでは、中間金や土地の購入費を支払うためのつなぎ融資を受けることが多いです。

 

つなぎ融資は金利が高いが、住宅ローンが降りた後にすぐに返済できます。

7.土地の引き渡し・所有権の移転登記

契約後、決済と所有権移転の手続きを同時に行うことで買主所有の土地になります。

 

 

所有権の移転手続きには、以下全員の立ち会いが必要です。

• 買主
• 売主
• 不動産仲介会社
• 司法書士

登記に必要な書類が全て揃っていて、買主と売主の意思確認ができれば所有権移転の手続きを行います。

 

登記をするには、買主の住民票と印鑑証明書が必要なので忘れないようにしましょう。

 

この手続きで所有権が買主に移転し、土地の権利を主張できます。

 

土地購入後の住宅建築の流れについては「【徹底解説】家を建てる流れ8ステップ！注意すべきことや期間も紹介」で解説しているので、ご覧ください。

【裏ワザ公開】注文住宅の土地探しのコツ11選

 

注文住宅の土地探しには、以下の11個のコツがあります。

• 基礎知識を身につける
• 時間をずらして複数回訪れる
• 周辺環境を確かめる
• 家を建てることも考慮する
• 安い土地は疑う
• インフラが整備されているか確認する
• 建蔽率と容積率を意識する
• 角地と中地の影響を理解する
• 四角形の土地を選ぶ
• 市街化区域から土地を選ぶ
• 減税や補助金を利用できるか確認する

それぞれ詳細に解説するので、ご覧ください。

1.基礎知識を身につける

基礎知識を身につけておけば、地域ごとにどういった住宅が建築できるのかやその地域の雰囲気がわかります。

 

押さえておきたい知識は、以下の2つです。

• 用途地域
• 建築制限

用途地域とは、計画的に市街地を形成するために都市計画法で定められている13個のエリアのことです。

 

エリア	建築物例	特徴
第一種低層住居専用地域	・住宅 ・小規模なお店	・戸建てがメイン ・低層住宅のための地域
第二種低層住居専用地域	・住宅 ・コンビニ ・飲食店	・基本的に戸建てがメイン ・第一種低層住居専用地域と比べて利便性がある
第一種中高層住居専用地域	・住宅 ・マンション ・病院 ・大学	・戸建てやマンションが混在する ・中高層住宅のための地域
第二種中高層住居専用地域	・住宅 ・マンション ・大型店舗	・買い物に行きやすい ・第一種中高層住居専用地域と比べて利便性がある
第一種住居地域	・住宅 ・学校 ・病院 ・ホテル	・さまざまな建築物があり住みやすい ・3,000㎡までの店舗が建築可能
第二種住居地域	・第一種住居地域の建築物 ・ショッピングセンター ・カラオケ	・第一種住居地域と比べて 商業施設が増える
準住居地域	・マンション ・住宅	・国道や幹線道沿い ・車移動がメインの方におすすめ
田園住居地域	・住宅 ・農地	・農業に携わっている方におすすめ ・住居と農業が調和しながら発展する環境を目指す
近隣商業地域	・マンション ・小規模の工場	・近隣にドラッグストアや ホームセンターなどが多い
商業地域	・飲食店 ・映画館など ・住宅 ・小規模の工場	・駅周辺の商業地で利便性が高い ・騒音や治安について不安がある
準工業地域	・工場 ・住宅	・付近に工場が建てられるため 住むにはリスクがある
工業地域	・大型の工場	・住宅を建てられるが住むには不向き ・どのような工場でも建築可能
工業専用地域	・大型の工場	・工場のための地域 ・住宅は建築不可

参照元：国土交通省｜用途地域

 

地域によって建てられる住宅の種類や周辺環境が変わります。

 

用途地域を知っていれば、どういった建築物でエリアが形成されているのか判断可能です。

 

また、建築基準法には、以下のようにさまざまな高さ制限があります。

 

制限の種類	制限の内容	対象用途地域
道路斜線制限	道路の採光や通風などをきたさないために、 建物の高さを制限	13地域
隣地斜線制限	隣地の採光や通風などをきたさないために 、建物の高さを制限	第一種低層住居専用地域・ 第二種低層住居専用地域・ 田園住居地域以外の全ての地域
北側斜線制限	建物の北側の日当たりを確保するために 、建物の高さを制限	第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域
絶対高さ制限	よい住環境を維持するために、 建物の高さを10または12m以内に制限	第一種低層住居専用地域・ 第二種低層住居専用地域・ 田園住居地域
日影規制	住宅の日照を確保するために、 中高層の建築物に一定の高さ制限	商業地域・ 工業地域・ 工業専用地域以外の全ての地域

 

用途地域がわかれば適用される制限がわかるため、どのくらいの高さまで家を建てていいのか事前に予測できます。

 

用途地域や建築制限を知っていれば、建てられる建物について判断できるため把握しておくのがおすすめです。

2.時間をずらして複数回訪れる

同じ土地でも曜日によって、道路の混雑状況が変わるかもしれません。

 

また、昼に見にいった時に雰囲気がよくて好感を感じても、夜の時間帯になると治安が悪い可能性もあります。

 

そのため、時間帯や曜日を変えて複数回希望の土地を訪れることをおすすめします。

 

何度も土地を確認することで、契約してからの後悔を防ぎやすくなるからです。

 

平日の通勤時は混雑するかなどを確認するとよいでしょう。

3.周辺環境を確かめる

付近に必要な店舗があれば利便性が向上します。

 

そのため、周辺環境を確認することは大切です。

 

必要な建築物の例は、以下のとおりです。

• ドラッグストア
• スーパー
• コンビニ
• 日用雑貨店
• 駅

お子様がいる場合は、学校までの移動距離が適切かを確認するのもおすすめします。

 

 

周辺環境はその土地の住みやすさに直結するため、忘れずに確認してみてください。

4.家を建てることも考慮する

住宅建築のことを考えないで土地を購入すると、土地の面積や形状が合わないため理想の住宅を建てられない可能性があります。

 

人によってはもう一度土地を購入することになるかもしれません。

 

 

ご家族によっては、土地に予算をかけすぎて住宅に費用を費やせられない場合もあります。

 

住宅の費用をある程度計算してから土地を購入するのが無難です。

 

また、土地探しから住宅建築まで一貫して携わる会社に依頼すれば、予算を超えてしまうリスクを抑えれるためおすすめです。

5.安い土地は疑う

安い土地には以下のようなリスクがあります。

• 地盤が弱い
• 土壌汚染がある
• 利便性が悪い

こういったデメリットがあると地盤や敷地を整えるために、ただ土地を買うよりも、高く費用がかかってしまうかもしれません。

 

そのため、割安な土地はなぜ安いのか分析することが大切です。

 

しかし、割安な土地のリスクを分析するには専門的な知識やスキルが必要になります。

 

おうちの買い方相談室では、不動産のプロが在籍しており、割安な土地に関する相談も承っています。

 

無料で相談できるため、お気軽にお問い合わせ下さい！

 

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6.インフラが整備されているか確認する

電気・ガス・水道のインフラが整っているか確認してみましょう。

 

インフラが整っていないと新たに設備を設置したり、改良したりして費用がかかるからです。

 

整備されていないインフラによっては、以下のリスクが考えられます。

 

整備されていないインフラ	考えられるリスク
配管	水道や下水の引き込み工事
下水道	浄化槽の設置
都市ガス	コストの高いプロパンガスの利用

 

特に、今まで家を建てたことがない土地はインフラが整っていない可能性があるため注意が必要です。

 

インフラが整っているかも、不動産会社に問い合わせれば判断できます。

7.建蔽率と容積率を意識する

建蔽率とは、土地に対して建築できる住宅面積の割合です。

 

例えば、建蔽率が70%の場合は100㎡の土地に対して、原則70㎡の住宅までしか建築できません。

 

また、容積率は土地に対して建築できる各階の床面積の割合です。

 

土地の面積が300㎡で容積率が60%の場合、各階の面積の合計が180㎡までになるようにしなければいけません。

 

建蔽率によって建物の横の広さが制限されて、容積率で縦の広さが制限されるイメージです。

 

土地を購入しても、建蔽率や容積率によって理想の住宅が建てられない可能性があります。

 

8.角地と中地の影響を理解する

	角地	中地
特徴	交差する2つの道路の角に位置する土地	三方が囲まれた区間の土地
メリット	・日当たりがいい ・開放感がある ・間取りの自由度が高い ・防犯面で安全 ・資産価値がある	・建築費や土地代を抑えやすい ・プライバシーを守りやすい
デメリット	・土地代が高い ・外構が高い ・内部の状況を確認しやすい ・道車線制限が設けられていることがある	・開放感が少ない ・玄関や駐車場の位置が限定されやすい ・防犯上のリスクがある

 

角地と中地のイメージは、以下の図のとおりです。

 

 

角地は二方向の道路に面していて隣接する家が少ないため、日当たりがよかったり間取りを自由にしやすかったりなどのメリットがあります。

 

しかし、人気があるため費用が高くなりやすいです。

 

一方で、中地は土地代が安い分、開放感がなかったり防犯面でリスクが高かったりなどのデメリットがあります。

 

それぞれメリット・デメリットがあるため、ご自身に適した土地を選択する必要があります。

9.四角形の土地を選ぶ

土地を購入するときは、正方形や長方形などのシンプルな土地を選ぶのがおすすめです。

 

シンプルな土地は複雑な敷地よりも、住宅建築でさまざまな形状に対応できるからです。

 

また、建物の形状や間取りを簡潔にできれば費用を抑えられます。

 

そのため、四角形の土地は建築費用を抑えることにもつながります。

 

「複雑な形状の建物にしたい！」などのこだわりがない方は、四角形の土地を検討してみてください。

10.市街化区域から土地を選ぶ

都市計画法では市街化区域と市街化調整区域があります。

 

市街化区域とは「すでに市街化を形成している区域及び、おおむね10年以内に市街化を促進する区域」で、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」です。

 

市街化区域から土地を選ぶことには、以下のメリットがあります。

• 住宅の建築許可がいらない
• インフラが整っている
• 利便性が高い
• 売却しやすい

市街化区域では市町村の許可を得ずに家を建てられるため、スムーズな建築が可能です。

 

 

市街化調整区域では人気が低いため土地・住宅を安く購入できたり、税金が少なくすんだりするメリットがありますが、建物の規制が厳しく無許可で土地を転用して住めません。

 

また、インフラ設備に時間と費用のコストがかかるデメリットがあるため注意が必要です

 

市街化区域で住宅を建築したほうがメリットが多く住むのに適しています。

11.減税や補助金を利用できるか確認する

土地やその後の住宅購入の条件によっては、以下の減税や補助金などの措置を利用できます。

 

措置	原則	対象条件	内容
住宅取得にかかる 不動産取得税の控除特例	税額＝課税標準 （固定資産税評価額）×3％ （令和9年4月1日からは4％）	床面積が50㎡以上240㎡以下の 住宅を新築した場合	固定資産税評価額から 1,200万円を控除 ※長期優良住宅は1,300万円 税額＝（固定資産税評価額ー 1,200万円）×3％
住宅用地取得にかかる 不動産取得税減税		土地を取得後に 一定の住宅を取得した場合	課税標準＝固定資産税評価額が1/2 税額＝課税標準（固定資産税評価額）×1/2×3％ー控除額※控除額は下記①〜②の高いほうの額 ①45,000円 ②土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡が上限）×3％
住宅用地の 固定資産税減税	税額＝課税標準 （固定資産税評価額）×1.4％ （標準税率）	小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	課税標準＝固定資産税評価額が1/6
		一般住宅用地（200㎡超の部分）	課税標準＝固定資産税評価額が1/3
新築住宅の 固定資産税減税		床面積が50㎡以上280㎡以下の 新築住宅などを取得した場合	床面積が120㎡の部分まで 3年間税額が1/2 （認定長期優良住宅は5年間）
土地の所有権移転登記にかかる 登録免許税の軽減	税額＝固定資産税評価額×2％	2026年3月31日までに 登記を受ける場合	税率が1.5％に軽減 税額＝固定資産税評価額×1.5％
住宅ローン控除		【新築住宅の場合】 ・床面積が50㎡以上で1/2以上が自己居住用であること ・金融機関からの借入で償還期間が10年以上であること ・住宅取得の日から6ヶ月以内に居住を開始し、控除を受ける年の12月31日まで居住していること ・控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることなど	原則住宅ローン残高の 0.7％を所得税から控除 （最大13年間）
ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金		ZEHなどを購入した場合	55〜100万円＋追加補助
子育てエコホーム支援事業		・申込時点で2005年4月2日以降に 出生した子を有する世帯 ・申込時点で夫婦で、 いずれかが1983年4月2日以降に 生まれた世帯であることなど	・長期優良住宅を取得した場合、 原則1住戸につき100万円 ・ZEH水準住宅を取得した場合、 原則1住戸につき80万円

参照元：国土交通省｜各税制の概要
参照元：子育てエコホーム支援事業｜注文住宅の新築

 

土地取得後に2027年3月31日までに建物を新築すると、不動産取得税の減税を受けることが可能です。

 

固定資産税においても住宅用地の課税標準が下がったり、新築住宅について全体の税額そのものが1/2になったりする軽減措置があります。

 

また、補助金については自治体ごとに独自の補助を受けることが可能です。

 

例えば、群馬県高崎市では一定の条件を満たした方に融資の利子を60ヶ月分全額補給する制度を設けています。

 

お住まいの市町村に、どういった制度があるのか問い合わせてみるのをおすすめします。

注文住宅の土地探しがうまくいかないときの対処法3選

 

注文住宅の土地探しがうまくいかないときの対処法は、以下の3つです。

• 条件を緩和する
• エリアを広げる
• 専門家に相談する

順番に解説します。

1.条件を緩和する

理想の土地がうまく見つからない場合は、条件を絞りすぎているかもしれません。

 

以下の土地も視野に入れるなど条件を緩和してみましょう。

• 地盤調査されていない土地
• 形が整っている整形地以外の土地
• 北向きの土地
• 建築条件付き土地・古家付き土地
• 面積が希望に合っていない土地

一般的に北向きの土地は日当たりが悪く不人気だがその分、割安のケースが多いです。

 

古家付き土地は建物が残っている土地で、解体費用がかかるがライフラインをそのまま利用できるメリットがあります。

 

希望の土地が見つからない場合、条件を緩和して住みやすい敷地があるか確認してみてください。

2.エリアを広げる

他の地域を探すと住みたい土地が見つかるかもしれません。

 

希望の土地が人気エリアで、すぐに土地が売れてしまっている可能性があるからです。

 

ご家族で話し合い、他に生活できる地域がないか確認してみましょう。

3.専門家に相談する

土地探しがうまくいかない場合、工務店や不動産会社などその地域の専門家に相談するのがおすすめです。

 

工務店や不動産会社はその地域の土地情報について細かく知っているからです。

 

 

希望の土地が見つからない場合、探し方を変えればよい土地に出会える可能性があるため、不動産会社への問い合わせをしてみましょう。

 

おうちの買い方相談室には不動産のプロが在籍しており、2023年のアドバイザー対応で最も期待できる住宅相談サービスでNo.1の実績を誇ります。

 

未公開の土地やお客様に適した土地の探し方も提案できるため、土地について悩んでいる方の力になれます。

 

土地や住宅の押し売り等は一切いたしません。

 

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