【共働き夫婦必見】住宅ローンの組み方5ステップ！頭金や種類も解説

住宅ローンの組み方5ステップ

 

一般的な住宅ローンの組み方は、次の5ステップです。

• 借入したいローンを探す
• 事前審査を受ける
• 本審査を受ける
• 住宅ローン契約を結ぶ
• 融資を受ける

順番に解説します。

1.借入したいローンを探す

住宅ローンの借入先は主に以下の5つです。

• 国や自治体
• 住宅金融支援機構
• 銀行
• 不動産会社
• オンライン

国や自治体が提供する公的ローンや住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携したフラット35が代表的なローンです。

 

不動産会社によっては金融機関と連携した提携ローンを提供している会社もあります。

 

物件情報が事前に金融機関に提供されているため、提携ローンはスムーズに融資を受けられるメリットがあります。

 

 

 

住宅ローンの窓口に赴くのが難しい場合は、インターネットで調べて自分にあった住宅ローンを借りてみましょう。

 

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2.事前審査を受ける

住宅ローンを借り入れるには事前審査（仮審査）と本審査に通過しなければいけません。

 

事前審査の結果は3日〜1週間ほどで判明します。

 

窓口で申し込むのが基本ですが、オンラインで申込できる場合もあります。

 

金融機関にもよりますが、持ち物は以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 収入証明書
• 物件が確認できる書類

会社員の場合、収入証明書として源泉徴収票や課税証明書などを提出します。

 

また、個人事業主は過去3年分の確定申告書、法人代表者は前3期分の決算報告書が必要なので忘れないようにしましょう。

 

この時に、カーローンの申込をしていると住宅ローンの審査に通りにくくなります。

 

直近で車も購入しようと迷っている方は、先に住宅ローンの申込をするのがおすすめです。

3.本審査を受ける

事前審査を通過したら次に本審査を受けます。

 

本審査は1〜2週間ほどで結果が判明し、必要書類は以下のとおりです。

• 事前審査の書類
• 住宅ローン借入申込書
• 不動産登記事項証明書の原本
• 該当不動産の売買契約書のコピーなど

書類に不備があったり記入内容に誤りがあったりすると、審査をやり直す可能性があるため正確に記入しましょう。

4.住宅ローン契約を結ぶ

本審査に合格したら、平日に金融機関で住宅ローン契約を結びます。

 

契約者が当日持参する書類は、以下のとおりです。

• 住民票
• 印鑑登録証明書
• 入金口座の通帳
• 実印など

必要書類は契約ごとに異なるため事前に確認しておきましょう。

 

住宅ローンの場合、契約のタイミングで住宅に抵当権を設定します。

 

抵当権とは、債権者である金融機関が土地や建物などを担保にして、担保物件から優先的に債務を弁償できる権利です。

 

抵当権により契約者の返済が滞っても、金融機関は土地や建物を競売に出し、貸し倒れのリスクを防げます。

 

5.融資を受ける

住宅ローンは、住宅の着工時・上棟時・引き渡し時にわけて契約者の口座に振り込まれることが多いです。

 

また、住宅ローンが振り込まれるタイミングで、司法書士による所有権移転の登記と抵当権設定の登記が行われます。

 

この登記により、土地や住宅が契約者のものであると主張することが可能です。

 

住宅ローンの金利は契約時ではなく決済時の金利が適用されるため把握しておきましょう。

【共働き】夫婦の住宅ローンの組み方3選

 

ローンの組み方	単独でローンを借りる （以下は夫が契約者の場合）	それぞれがローンを借りる	収入合算をする （以下は夫が主たる借入を行った場合）
借入額	ひとり分	ふたり分	夫の収入に妻の収入を合わせた額
夫	ローン契約者 （債務者）	ローン契約者 （債務者であり、妻の連帯保証人）	ローン契約者 （債務者）	ローン契約者 （債務者）
妻	ー	ローン契約者 （債務者であり、夫の連帯保証人）	夫の連帯債務者	夫の連帯保証人
住宅ローン控除	夫が利用可能	夫婦で利用可能	夫婦で利用可能	夫が利用可能
団体信用生命保険の加入	夫が加入	夫婦で加入	夫が加入	夫が加入
メリット	ローンが家計を圧迫する可能性が低い	借入額が大きい	妻も住宅ローン控除を受けられる	手数料が1つの ローンだけですむ
デメリット	借入可能額が少ない	手数料が ふたり分かかる	契約者しか団体信用生命保険に加入できない	住宅ローン控除を 妻は受けられない

 

夫婦で住宅の購入を考えている方も多いでしょう。

 

ご夫婦の住宅ローンの組み方は、主に以下の3つです。

• 夫婦の内どちらかがローンを借りる
• それぞれで2つのローンを借りる
• 収入を合算して1つのローンを借りる

詳細に解説するので、ご覧ください。

1.夫婦の内どちらかがローンを借りる

ご夫婦の内ひとりだけが契約者となりローンを借りると、ふたりで借りるよりも借入額が少なくなる傾向があります。

 

 

単独でローンを契約する場合は、契約者が死亡した場合に遺族が残りのローンを返済せずに済む団体信用生命保険に必ず加入しましょう。

 

団体信用生命保険に入っていれば、ご家族にもしものことがあった時にローンの返済義務がなくなるからです。

 

ひとりだけがローンを借りる方法は、ご夫婦の内どちらかが大きな収入を持っている家庭におすすめです。

2.それぞれで2つのローンを借りる

ご夫婦それぞれが住宅ローンを借りる方法をペアローンといいます。

 

ペアローンの特徴は、夫婦それぞれが同じ金融機関からローンを借りるため2つの住宅ローンを借りている点です。

 

 

しかし、それぞれで住宅ローンを組むため印紙代や手数料も2倍かかるデメリットもあります。

 

また、それぞれが団体信用生命保険に加入してどちらかが亡くなった場合、亡くなった方のローンしか返済不要保証はされないため注意しましょう。

 

ペアローンは、長期間収入を稼ぎ続けていて住宅ローンを多く借りたいご夫婦におすすめです。

3.収入を合算して1つのローンを借りる

ご夫婦の収入を合算して1つのローンを借りる方法もあります。

 

 

しかし、単純に夫婦の収入を合計するのではなく、片方の収入は半分だけ合算されるケースも多いです。

 

例えば、夫の年収が500万円・妻の年収が300万円の場合、夫の収入をメインにすると500 + 150＝650万円の収入があると見なされてローンを組みます。

 

金融機関にもよりますが、ご夫婦の収入を単純に合計できない可能性もあるので注意しておきましょう。

 

ふたりの収入が安定していて、ご夫婦で1つのローンを組みたい家庭におすすめです。

【ポイント解説】住宅ローンのおすすめの組み方9選

 

おすすめの住宅ローンの組み方は、以下の9つです。

• 頭金は無理して入れない
• 事前審査は複数出す
• 自分にあった借入先を選ぶ
• 返済方法について理解する
• 将来を見据えて金利を選択する
• 適切な返済期間を選ぶ
• 年間返済額を世帯年収の20％以下にする
• ローンの諸費用を頭にいれておく
• ボーナス払いを控える

住宅ローンを組む際のポイントや注意点を知っていれば、ご家族で快適な生活を実現しやすくなります。

 

ぜひ参考にしてください！

1.頭金は無理して入れない

予算に余裕のないご家庭は、頭金を無理して入れなくてもいいでしょう。

 

高額な頭金を利用しない限り、頭金を入れても返済額軽減効果はあまり得られないからです。

 

現在の住宅ローンの金利は0.6%ほどです。

 

例えば、3,000万円のローンを借りる時に100万円の頭金を入れて2,900万円で借りるのと、そのまま3,000万円で借りるのは35年で11万円程度しか返済総額は変わりません。

 

100万円を頭金で利用してしまい、生活が厳しくなるほうがリスクが高いとも言えます。

 

そのため、予算に余裕がない家庭は頭金を無理に利用しなくてもよいかもしれません。

2.事前審査は複数出す

住宅ローンの審査を複数出しておけば、魅力的な住宅ローンを申し込めます。

 

金融機関によって金利や借入額が異なるため、複数出せばより好条件のローンに出会えるからです。

 

しかし、ローンの申込は2個、もしくは3個までにしましょう。

 

住宅ローンの申込をするたびに、金融機関に融資の申請をしたことが共有されるため、4つ以上の申請をすると「お金に問題がある人ではないか」と不審に思われる可能性があるからです。

 

 

2〜3個が不審に思われずに住宅ローンを比較できるため、家庭にあったローンを問題なく見つけられます。

3.自分にあった借入先を選ぶ

借入先	メリット	デメリット
国や自治体 （公的ローン）	・低金利で借りられる ・融資条件がやさしい	・購入物件に条件がある ・最高で4,000万円しか借りられない
住宅金融支援機構 （フラット35）	・返済期間や金利タイプが豊富 ・最高8,000万円まで借りられる	・購入物件に条件がある ・住宅の審査基準が複雑
銀行	・住宅ローンの数が多い ・金融商品のプロに対面で相談できる	・審査が厳しい
不動産会社 （提携ローン）	・金利が低い傾向がある ・手続きがスムーズ	・商品の数が少ない ・手数料が発生する

 

住宅ローンは借入先ごとにメリット・デメリットが異なります。

 

公的ローンは低金利で借りられて、融資条件もやさしいですが最高で4,000万円までしか借りられません。

 

また、フラット35は返済期間や金利タイプが豊富ですが、審査基準が公的ローンよりも複雑です。

 

どの借入先も一長一短あるため、自分にあった住宅ローンを選択しましょう。

 

住宅ローンの相談先や選び方については、関連記事「【評判・口コミつき】おすすめの住宅ローン相談窓口5選！タイミングや選び方も紹介」で詳しく解説しているので、ご覧ください！

4.返済方法について理解する

返済方法	元利均等返済	元金均等返済
特徴	毎回の返済額 （元金と利息の合計）が一定	毎回の元金が一定で徐々に 利息が減っていくため、 返済額（元金＋利息の合計）が 軽減していく
メリット	返済額が毎回一定で 家計が安定しやすい	元利均等返済よりも 総返済額が少ない
デメリット	総返済額が大きい	最初は大きな金額を 返済する必要がある

 

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2つがあります。

 

元利均等返済は毎回の返済額（元金と利息の合計）が一定です。

 

一方で、元金均等返済は毎回の元金が一定で徐々に利息が減っていき、毎月の返済額も軽減していきます。

 

 

借入金・返済期間・金利などが同じ条件の場合、元金均等返済のほうが総返済額は安く済みます。

 

毎月同じ額を返済したい方は元利均等返済、最初に大きな額を返済して家計を安定させたい方は元金均等返済を選ぶのがおすすめです。

5.将来を見据えて金利を選択する

金利の型	メリット	デメリット
固定金利型	・返済期間中金利が一定で安定する	・金利が高めに設定されている ・金利が下がっても返済額が変わらない
変動金利型	・固定金利に比べて金利が低い ・金利が下がると返済額が減る	・金利が上がると返済額が増える
固定金利期間選択方型	・固定金利よりも金利が低い ・借入から一定期間の返済額が固定	・借入時で返済総額が確定しない

 

住宅ローン金利には以下の3つがあります。

• 固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利期間選択方型

固定金利型ではローン当初の金利が返済終了まで適用され、変動金利型は半年ごとに金利が見直され5年ごとに返済額が変わる特徴があります。

 

固定金利期間選択型は最初は固定金利ですが、一定期間後に固定金利か変動金利を選択することが可能です。

 

 

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6.適切な返済期間を選ぶ

返済期間が長いほど、毎回の返済額が少なくなり普段の生活は楽になりますが、利息が高くなります。

 

 

逆に、返済期間が短いと日々の家計を圧迫する可能性がありますが、総返済額を抑えることが可能です。

 

また、住宅ローンには、毎月の返済以外に元金の一部または全部を返済する繰上返済を行えます。

 

繰上返済には、一部を返したことで残りの返済期間を減らす期間短縮型と今後の返済額を少なくする返済額軽減型の2つがあります。

 

利息軽減効果は期間短縮型のほうが大きいため、余裕がある方は期間短縮型の繰上返済を考えてみましょう。

7.年間返済額を世帯年収の20％以下にする

住宅ローンを組むときは、1年間の返済額が年収の20%を超えないようにしてみてください。

 

年収の20％を越えなければ、ローンの負担がかからない生活ができるからです。

 

世帯年収ごとの20％以下になる返済額の値は、以下の表のとおりです。

 

世帯年収	借入額	毎年の支払額
400万円	約2,500万円	約79.2万円
500万円	約3,130万円	約99.6万円
600万円	約3,750万円	約118.8万円
700万円	約4,380万円	約139.2万円
800万円	約5,020万円	約159.6万円

 

住宅ローンをどこまで組んでいいかわからない方は、ローンの支払額と年収を意識してみましょう。

8.ローンの諸費用を頭にいれておく

住宅ローンを組むと以下のような諸費用が発生します。

• 融資手数料
• ローン保証料
• 仲介手数料
• 印紙税

融資手数料は、ローンを振り込んでくれる金融機関に支払う手数料で、定額制と定率制があります。

 

定額制は手数料が数万〜数十万円で、定率制は融資額に対して2.2％ほどと決まっています。

 

また、ローン保証料とは保証会社に支払う費用で、返済が滞った時に保証会社による立て替えが可能です。

 

こういった諸費用の合計は、借入額の3〜7％ほどです。

 

住宅ローンを組む時は、諸費用が発生することも把握しておきましょう。

9.ボーナス払いを控える

ボーナス払いを利用すると返済総額が増える可能性があります。

 

通常、元金の利息は返済が進むほど減っていく仕組みです。

 

ボーナス払いを併用すると毎月の返済額を抑えられるが、ボーナスによる返済は半年に1回ほどであるため元金がそこまで減らず、ボーナス払い無しよりも返済総額が増える傾向があります。

 

また、ボーナスが支給されなかった時の返済が難しくなります。

 

住宅ローンの組み方で迷ったらおうちの買い方相談室へ

本記事が住宅ローンを組む際の参考になれば幸いです。

 

ご家族に適切な住宅ローンを選ぶのは簡単ではありません。

 

借りられるローンの限度額や今後の金利を予測するには、専門的なノウハウが必要だからです。

 

また、頭金があり・なしの場合などのシュミレーションを正確に行うのも難しいです。

 

おうちの買い方相談室では、ファイナンシャル・プランナーによる一人ひとりにあった住宅ローンの提案ができます。

 

また、無料で頭金の有無や繰上返済した場合の住宅ローンの算出も可能です。

 

押し売りなどは一切ありませんので、お気軽にお問い合わせください！

 

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